2014全国房地产估价师执业资格考试通关房地产开发经营与管理复习指南及模拟试题 电子版 免费 pdf 下载 azw3 fb2 caj mobi

　　崔彩云主编的这本《房地产开发经营与管理复习指南及模拟试题(全国房地产估价师执业资格考试通关***)》是《全国房地产估价师执业资格考试通关***》(2014年版)丛书之一，根据考试大纲和教材编写而成，主要内容包括考点精析、历年真题和模拟试题三部分。考点精析部分列出了考纲要求、重要考点、易混淆点辨析，为便于考生检测，还附有相应考题和典型习题。历年真题和模拟试题部分不仅给出了答案，对大多数有一定难度的考题还进行了详细解析，以加深考生对相关内容的理解。

《房地产开发经营与管理复习指南及模拟试题(全国房地产估价师执业资格考试通关***)》可供参加2014年全国房地产估价师考试的考生参考。

部分　考点精析

　章　房地产投资及其风险

　第二章　房地产市场及其运行

　第三章　房地产开发程序与管理

　第四章　房地产市场调查与分析

　第五章　现金流量与资金时间价值

　第六章　经济评价指标与方法

　第七章　风险分析与决策

　第八章　房地产开发项目可行性研究

　第九章　房地产金融与项目融资

　第十章　物业资产管理

第二部分　历年真题

　2012年真题

　参考答案及解析

第三部分　模拟试题

　模拟试题一

　模拟试题一答案及解析

　模拟试题二

　模拟试题二答案及解析

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　　三、易混淆点辨析

　　1．在房地产投资中，特殊性物业投资是不是都属于房地产非生产性投资?

　　解析：特殊物业是指物业空间的活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。但是非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资，例如学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资，这些属于纯消费投资。而特殊物业的投资通过日常经营活动的收益来收回投资。

　　2．房地产自然寿命和经济寿命的差别?

　　解析：房地产经济寿命是指在地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。Jfl然寿命一般比经济寿命长的多。许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资，从开发建设开始，就重视其长远投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的全寿命周期利益化。

　　3．房地产的特点和房地产投资的特点有什么区别?

　　解析：房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特点，而房地产投资的特点有：区位选择异常重要、适于进行长期投资、需要适时的更新改造投资、易产生资本价值风险、变现性差、易受政策影响、依赖专业管理、存在效益外溢和转移。

　　房地产投资特点是由于房地产特点所决定的，例如，由于房地产具有不可移动性，房地产投资才具有区位选择异常重要性和存在效益外溢和转移，异质性决定易产生资本价值风险，弱流动性决定变现性差，寿命周期长决定适于进行长期投资、需要适时的更新改造投资等。

　　四、重点、难点分析

　　1．要注意开发投资与置业投资的区别及特点。

　　解析：房地产开发投资指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的，包括统筹待建、拆迁还建的***、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、***、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程(如道路、给水、排水、供电、供热、通信、平整场地等基础设施工程)的投资；不包括单纯的土地交易活动。

　　置业投资：房地产置业投资是购置物业已满足自身生活居住或生产经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动，在较长时期内持续的获取稳定收益，并且获得房地产保值、增值效益。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业，也可以是房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购人的物业出租给终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。

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